In het eerste kwartaal van 2026 werd gemiddeld 3,7 procent overboden op een woning in Nederland — een significant lager percentage dan tijdens de piekjaren 2021-2022. Ongeveer twee derde van alle woningen wisselt nog wel boven de vraagprijs van eigenaar, maar het beeld verschilt sterk per regio, prijssegment en woningtype. In Utrecht ligt het overbiedingspercentage rond 6,9 procent, terwijl in Zeeuws-Vlaanderen woningen gemiddeld 1,7 procent ónder de vraagprijs verkopen. Voor het eerst sinds 2019 gaan vrijstaande woningen landelijk gemiddeld onder de vraagprijs weg. Wat betekent dit voor kopers, verkopers en de bredere Nederlandse woningmarkt?
De Nederlandse woningmarkt is in 2026 fundamenteel anders dan in 2024, toen het “recordaantal overbiedingen” volop domineerde in de media. De hypotheekrente is licht opgelopen, het woningaanbod is gegroeid en kopers krijgen voor het eerst in jaren meer tijd voor beslissingen. Toch blijft schaarste in bepaalde segmenten en regio’s structureel. Wie in 2026 een woning wil kopen of verkopen, doet er goed aan om de nieuwe realiteit te begrijpen — en de verschillen per regio te kennen.
In dit artikel zetten we op basis van NVM Q1 2026-cijfers, CBS/Kadaster-data en Rabobank-woningmarktprognoses de actuele situatie op een rij, met concrete regio-cijfers en advies voor kopers en verkopers.
Inhoudsopgave
De cijfers: overbieden in Q1 2026
De belangrijkste cijfers uit de NVM-kwartaalanalyse Q1 2026:
- Gemiddeld overbiedingspercentage: 3,7% landelijk
- Aandeel woningen boven vraagprijs verkocht: circa 67% (twee derde)
- Gemiddelde verkoopprijs bestaande woningen: €485.000 (Q1 2026)
- Prijsontwikkeling jaar-op-jaar (mei 2026): +4,4% (CBS/Kadaster)
- Aantal verkopen via NVM-makelaars in Q1 2026: circa 34.600 — 27% minder dan Q4 2025
- Woningaanbod: groeiend, in Amsterdam +24% ten opzichte van vorig jaar
- Krapte-indicator Amsterdam: gestegen van 2,2 naar 3,4
Vergeleken met 2024 — waar in sommige regio’s nog gemiddeld 7 tot 10 procent werd overboden — is dit een merkbare afkoeling. Belangrijk: de markt is rustiger, maar niet goedkoper. Prijzen stijgen jaar-op-jaar nog steeds, alleen minder snel dan in de piek eind 2024 (toen jaargroei op ruim 12 procent uitkwam).
Waarom is het overbieden afgenomen?
Vier factoren verklaren de afkoeling:
1. Hypotheekrente is opgelopen Eind 2025 steeg de hypotheekrente licht na een lange periode van dalen. De Europese Centrale Bank verhoogde op 11 juni 2026 de depositorente naar 2,25 procent — de eerste verhoging sinds september 2023. Directe aanleiding: gestegen energieprijzen en aanhoudende inflatie. Hogere financieringskosten drukken de maximum-biedingen van kopers.
2. Aanbod is toegenomen Beleggers verkopen in toenemende mate huurwoningen aan particulieren (“uitponden”), waardoor vooral appartementen vaker beschikbaar komen. Dit fenomeen versnelde na de invoering van de Wet betaalbare huur (juli 2024) en scherpere fiscale regels voor vastgoedbeleggers. Het aanbod aan bestaande koopwoningen is daardoor in Q1 2026 op het hoogste niveau sinds 2016.
3. Internationale onzekerheid Het Iran-conflict en de bijbehorende energieprijsstijging hebben het consumentenvertrouwen geraakt. Kopers wachten vaker af en nemen meer bedenktijd. Het aandeel woningen dat binnen drie maanden wordt verkocht, daalt.
4. Winterseizoeneffect versterkt Q1 is traditioneel een langzamer kwartaal, maar in 2026 werd dit versterkt door zware winterweersomstandigheden (sneeuw, ijzel) waardoor bezichtigingen en fotografie werden uitgesteld.
Dit zorgt samen voor een geleidelijke afkoeling die zich al sinds Q3 2025 aftekent.
Regionale verschillen
Het landelijke gemiddelde van 3,7 procent verhult grote verschillen tussen regio’s. De NVM verdeelt Nederland in 38 COROP-regio’s (regionale onderzoekgebieden), en op dat niveau wordt het beeld pas concreet.
Overbieden hoog (>5%)
- Provincie Utrecht: 6,9% gemiddeld
- Provincie Groningen: 6,7% gemiddeld
- Provincie Flevoland: 5,9% gemiddeld
- COROP Overig Groningen: 6,9%
- COROP Zuidoost-Drenthe: 10,4% voor 2-onder-1-kap-woningen (piek van het land)
Overbieden gemiddeld (2-5%)
- Noord-Brabant, Gelderland, Overijssel: rond het landelijk gemiddelde
- Amsterdam en Groot-Amsterdam: 4-6% (met verschillen per stadsdeel)
- Regio Eindhoven (Brainport-effect): circa 7,6% (Q1 2026)
Overbieden laag (<2%) of onder vraagprijs
- Noord-Holland provincieel gemiddelde: 3,6% — maar Het Gooi en Vechtstreek slechts 0,2%
- Kop van Noord-Holland: 3,1%
- Zeeland: 55% van de woningen op of onder vraagprijs verkocht
- Zeeuws-Vlaanderen: 72% op of onder vraagprijs; gemiddeld 1,7% ónder vraagprijs
- Alkmaar en omgeving: vrijstaande woningen gemiddeld 3,4% onder vraagprijs
Het extremen-verhaal: in Diemen ging in 2025 nog 95,4 procent van de woningen boven vraagprijs, terwijl op Texel 85,3 procent onder vraagprijs verkocht werd. Regionale marktkennis is essentieel geworden.
Verschillen per woningtype en prijssegment
Woningtype
- Tussenwoningen: het meest overboden, gemiddeld 5,1% (Q1 2026). Doorgaans wordt meer dan 80% boven vraagprijs verkocht — sterke starterspositie.
- Hoekwoningen en 2-onder-1-kap: 3-4% overbieden gemiddeld
- Appartementen: rond 4% landelijk, maar in Amsterdam 6%
- Vrijstaande woningen: voor het eerst sinds 2019 landelijk onder vraagprijs (-0,5%). Slechts één op de drie vrijstaande woningen wordt boven vraagprijs verkocht.
Prijssegment
- Onder €300.000: gemiddeld 4,4% overbieden — starterssegment blijft heet
- €300.000 – €500.000: rond het landelijk gemiddelde (3,7%)
- €500.000 – €1.000.000: 2-3% overbieden gemiddeld
- Boven €1.000.000: slechts 0,8% overbieden; ongeveer één op de drie luxewoningen wordt boven vraagprijs verkocht
Het beeld is helder: hoe hoger het prijssegment, hoe meer onderhandelingsruimte er is. Voor luxevastgoed is de “verkopersmarkt” van 2022 grotendeels voorbij.
Wat betekent dit voor kopers?
Meer tijd, meer keuze Waar kopers in 2022 vaak binnen 48 uur moesten bieden zonder bouwkundige keuring, is er nu ademruimte. Woningen staan gemiddeld langer te koop (36 dagen in Amsterdam Q1 2026, versus enkele dagen in 2022). Dat betekent: tijd voor deugdelijk onderzoek, bouwkundige keuring en overleg met een aankoopmakelaar.
Voorbehouden weer bespreekbaar Tijdens de piekjaren was het gebruikelijk om bouwkundig voorbehoud en financieringsvoorbehoud te schrappen om überhaupt kansrijk te bieden. Dat verhoogde de risico’s aanzienlijk. In 2026 kunnen kopers deze voorbehouden weer opnemen zonder dat het bod direct kansloos wordt — behalve in de heetste segmenten (tussenwoningen onder €400.000 in Utrecht en Amsterdam).
Verschillende strategieën per segment
- Starter, onder €400.000, tussenwoning: nog wel overbieden verwacht, met name in Utrecht, Amsterdam en Eindhoven
- Middenmarkt, €400.000-€700.000: biedstrategie hangt sterk af van locatie
- Boven €700.000, vrijstaand: onderhandelingsruimte, bied gerust op of onder vraagprijs
Voor uitgebreidere financiële planning en fiscale gevolgen van vastgoedaankoop, zie ons artikel over fiscale wijzigingen 2027 voor ondernemers — daarin ook informatie over de overdrachtsbelasting die per 2027 daalt van 8% naar 7% voor vastgoedbeleggers.
Wat betekent dit voor verkopers?
Voor verkopers klinkt de afkoeling als slecht nieuws, maar de realiteit is genuanceerd:
Woningen verkopen nog altijd, alleen minder snel en tegen minder overbieding Ongeveer 67% van de woningen wordt nog steeds boven vraagprijs verkocht. Dat is minder dan de 80%+ uit 2022, maar nog steeds een verkopersmarkt.
Voorbereiding wordt belangrijker Waar in 2022 vrijwel elke woning verkocht “op zichzelf”, is presentatie nu weer een onderscheidende factor. Goede fotografie, styling, energiezuinigheidsverbeteringen (label A of B) en een realistische vraagprijs zijn essentieel.
Vraagprijs niet te hoog inzetten De verleiding om de vraagprijs te “peilen” (bewust laag inzetten om biedoorlog uit te lokken) werkt minder goed in 2026. Kopers vergelijken kritischer en willen niet meer meelopen in vraagprijsmanipulatie. Een realistische vraagprijs, gebaseerd op recente Kadaster-koopsommen in de buurt, is nu strategischer.
Timing kan uitmaken Q1 is een traditioneel langzamer kwartaal. Q2 en Q3 zien vaak meer activiteit — al is ook dat in 2026 minder uitgesproken dan voorheen.
Hoe bepaal je een verstandig bod?
Vijf factoren die kopers meenemen in het bepalen van hun bod in 2026:
1. Recente koopsommen in de straat Vraag Kadaster-informatie op over vergelijkbare woningen verkocht in de afgelopen 6 maanden binnen 500 meter. Dit is de belangrijkste indicator — belangrijker dan de vraagprijs.
2. WOZ-waarde als bandbreedte De WOZ-waarde is een minimale ondergrens. Als een woning wordt aangeboden ver boven WOZ + gebruikelijke marktpremium (10-15%), is dat een teken van vraagprijsmanipulatie.
3. Energielabel Een woning met label G kan €30.000 tot €60.000 aan verduurzaming kosten. Label A of B bespaart maandlasten. Reken dit mee — een slecht label rechtvaardigt een lager bod.
4. Concurrentie Vraag de makelaar hoeveel bezichtigingen en biedingen er zijn geweest. Bij 5+ actieve bieders is overbieden nog realistisch; bij 1-2 bieders kun je vaak dichter bij vraagprijs blijven.
5. Eigen financiële ruimte Alles boven de taxatiewaarde moet je zelf betalen (kan niet worden gefinancierd). Overschat je financiële buffer niet en houd rekening met kosten koper (2% overdrachtsbelasting voor eigen bewoning, 7% voor beleggers vanaf 2027) en eventueel onderhoud.
Voor uitgebreide fiscale context rondom vastgoedaankopen, zie ons artikel over investeringsstrategieën voor Nederlandse beleggers.
Prognose 2026 en 2027
De grote banken hebben hun prognoses in de eerste helft van 2026 fors bijgesteld:
Rabobank (woningmarktbericht 9 juni 2026): spreekt van “het einde van de prijsrally”. Voorziet dat huizenprijzen binnen 2026 niet verder stijgen; jaargemiddelde 2026 komt door overloopeffecten uit 2025 uit op circa 2,8%.
ABN AMRO en ING (beide juni 2026): 2-3% prijsstijging in 2026, oplopend naar 3-5% in 2027 mits hypotheekrente stabiliseert.
DNB (Financial Stability Review, mei 2026): waarschuwt voor blijvende kwetsbaarheden — de gemiddelde woonquote (deel inkomen aan wonen) blijft historisch hoog.
Voor de langere termijn spelen twee factoren: het structurele woningtekort (2025-cijfers CBS: geraamd op 400.000 woningen) en de gefaseerde invoering van BAZ (verplichte AOV zzp’ers, per 2030) plus fiscale versoberingen die zzp’ers raken. Beide beïnvloeden koopkracht en woningvraag.
Lees ook
Veelgestelde vragen
Wordt er in 2026 nog steeds overboden op woningen?
Ja, maar minder dan in de piekjaren 2021-2022. In het eerste kwartaal van 2026 werd gemiddeld 3,7% overboden op een Nederlandse woning. Ongeveer twee derde van alle woningen (67%) wisselt boven de vraagprijs van eigenaar. De verschillen per regio, prijssegment en woningtype zijn echter aanzienlijk.
In welke regio wordt het meest overboden in 2026?
In het eerste kwartaal van 2026 lag het overbiedingspercentage het hoogst in Utrecht (6,9%), Groningen (6,7%) en Flevoland (5,9%). Op COROP-niveau piekt Zuidoost-Drenthe met 10,4% voor 2-onder-1-kap-woningen. In Zeeland en Zeeuws-Vlaanderen wordt daarentegen gemiddeld ónder de vraagprijs verkocht.
Welke woningen worden het meest overboden?
Tussenwoningen worden landelijk het meest overboden (5,1% gemiddeld). Vrijstaande woningen gaan voor het eerst sinds 2019 gemiddeld onder de vraagprijs (-0,5% landelijk). Woningen onder €300.000 kennen hogere overbiedingspercentages (4,4%) dan woningen boven €1 miljoen (0,8%).
Waarom daalt het overbieden in 2026?
Vier hoofdredenen: (1) hypotheekrente is licht opgelopen na ECB-verhoging in juni 2026, (2) woningaanbod is fors toegenomen door beleggers die uitponden, (3) internationale onzekerheid drukt consumentenvertrouwen, (4) het aandeel vrijstaande woningen aan de bovenkant van de markt is groter geworden — juist die worden minder overboden.
Wat kost een gemiddelde woning in Nederland in 2026?
De gemiddelde transactieprijs voor bestaande koopwoningen was in mei 2026 €487.383 (CBS/Kadaster). Volgens NVM lag de gemiddelde verkoopprijs Q1 2026 op €485.000, wat 2,7% lager is dan Q4 2025 (winterseizoenseffect). Op jaarbasis stegen prijzen met 4,4% (mei 2026 vs. mei 2025).
Moet ik als koper overbieden om een woning te bemachtigen?
Niet meer per definitie. In minder populaire regio’s, hogere prijssegmenten (>€700.000) en bij vrijstaande woningen kun je vaak op of onder vraagprijs bieden. In de heetste segmenten — tussenwoningen onder €400.000 in Utrecht, Amsterdam en Eindhoven — is overbieden nog wel gebruikelijk. Baseer je bod altijd op recente Kadaster-koopsommen in de buurt, niet op de vraagprijs.
Wat betekent de daling van overbieden voor verkopers?
De markt is rustiger, niet slechter. Verkopers krijgen minder biedingen per woning, verkooptijden lopen op (36 dagen gemiddeld in Amsterdam) en de overbiedingsmarge is lager. Een realistische vraagprijs, goede presentatie en verduurzamingsverbeteringen worden weer belangrijker. Twee derde van de woningen wordt nog steeds boven vraagprijs verkocht.
Waar vind ik actuele cijfers over de woningmarkt?
Voor de meest recente kwartaalcijfers: NVM Marktinformatie. Voor macroprijzen: CBS Woningmarktdashboard en Kadaster. Voor prognoses: de kwartaalpublicaties van Rabobank, ABN AMRO en ING. Voor individuele biedadviezen: aankoopmakelaars gebruiken doorgaans NVM-data plus lokale marktkennis.
