Terwijl wereldleiders elkaar straffen met invoerheffingen en de internationale handel piepend en krakend tot stilstand komt, wrijft één man zich in de handen: vastgoedmiljardair Remon Vos. Waar anderen economische schade zien, ruikt hij juist geld. Veel geld.
Handelsoorlog en kansen
Handelsconflict als businessmodel
De laatste jaren lijken handelsoorlogen bijna een vast onderdeel van het geopolitieke menu. Importheffingen hier, tegenmaatregelen daar. En hoewel dat voor de meeste ondernemers vooral kopzorgen oplevert, geldt voor Remon Vos het tegenovergestelde: hoe meer heffingen, hoe meer huurders.
Vos, oprichter en grootaandeelhouder van het logistieke vastgoedimperium CTP, weet namelijk exact waar bedrijven naartoe vluchten als het mondiale speelveld plots verandert: naar veilige, goed bereikbare grond in Europa. En laat hij daar nou precies miljoenen vierkante meters van bezitten.
Aziatische bedrijven zoeken Europese grond
Neem bijvoorbeeld de recente spanningen tussen de VS en China, en het aanhoudende gerommel tussen Brussel en Washington. President Trump gooide eerder al tariefmuren op voor Europese goederen, en dreigde met nieuwe heffingen op auto’s en onderdelen. Intussen blijven ook Aziatische landen niet gespaard.
Wat is de reactie van veel bedrijven uit bijvoorbeeld Japan, Zuid-Korea of China? Ze gaan produceren in Europa. Niet omdat ze dat per se willen, maar omdat het moet. Want producten die binnen de EU worden gemaakt, zijn automatisch vrijgesteld van invoerheffingen. Handig, toch?
Voor Vos is dat muziek in de oren. In 2024 tekende 20% van zijn nieuwe huurders een contract vanuit Azië. Bedrijven als Hitachi, Hyundai en talloze anderen vestigen zich in zijn industriële parken. Niet omdat ze fan zijn van Tsjechië of Roemenië, maar omdat het de slimme zet is – strategisch, financieel én logistiek.
Van mistige weilanden naar miljoenenimperium
En dat allemaal begon ooit met een gemiste bus. Echt waar. Vos zou in 1988 met school naar Tsjechoslowakije gaan, maar miste de presentatie én de bus zelf. Toch bleef het land hem trekken. Na de val van het IJzeren Gordijn begon hij met het exporteren van Hollandse kaas en melk naar het oosten, maar het échte inzicht kwam pas later: er was geen fatsoenlijke bedrijfsruimte.
Dus bouwde hij het zelf.
Zijn eerste park verrees in Humpolec. Inmiddels heeft hij met CTP meer dan 13 miljoen m² aan gebouwen, en beheert hij nog eens 26 miljoen m² bouwrijpe grond. Een soort vastgoed-grootmacht in stilte, met klanten als DHL, Renault, H&M en Thermo Fisher.
Sneller dan de rest, flexibeler dan een multinational
Wat Vos onderscheidt van andere vastgoedbedrijven, is zijn tempo. Waar veel partijen wachten tot een pand voor 90% is verhuurd voordat de bouw begint, gooit Vos de eerste paal al de grond in bij 30%. Dat klinkt riskant – en dat is het ook – maar zijn gok betaalt zich uit. Bij oplevering is gemiddeld 92% van de panden alsnog verhuurd.
Hoe? Simpel: hij heeft grond liggen naast bestaande klanten. Dat maakt uitbreiden makkelijk én aantrekkelijk. Als een klant ineens 10.000 m² extra nodig heeft om onderdelen te assembleren voor Volkswagen of BMW, dan regelt Vos dat gewoon. Binnen een paar maanden. Daar kunnen trage vastgoedreuzen niet tegenop.
Crisis? Voor Vos is dat een uitnodiging
- De wereld stort in. Banken vallen om. Bedrijven krimpen. En wat doet Vos? Hij ziet dat bedrijven uit West-Europa toe zijn aan modernere, goedkopere productielocaties. Dus hij haalt ze naar Tsjechië, Hongarije en Roemenië. Tijdens corona: hetzelfde verhaal. Toen begon iedereen ineens over nearshoring – productie dichterbij huis – en Vos was er klaar voor.
Nu, met de ene na de andere handelsspanning, komt zijn strategie opnieuw als geroepen. Bedrijven willen af van kwetsbare wereldwijde ketens. Ze willen binnen één dag rijden zitten van hun Europese afzetmarkt. En dus bellen ze… Vos.
Een man van deals, geen spreadsheets
Op kantoor zul je Vos zelden vinden. Geen vaste werkplek, geen bureau vol post-its. Op maandag zit hij in Praag, dinsdag vliegt hij naar Roemenië, woensdag bekijkt hij persoonlijk een lap grond in Polen. Hij heeft een kleine club aan mensen om zich heen die net als hij leven voor het volgende contract.
“Ik ben geen IT’er of HR-man,” zei hij ooit. “Ik wil gewoon deals doen.” En dat doet hij. Hij verkocht zelden iets – zijn motto is: bouwen en vasthouden. En als het moet? Dan verkoopt hij een paar panden, haalt een miljard op via de beurs, en koopt een industriële portefeuille in Duitsland.
En de toekomst?
De verwachtingen zijn duidelijk: meer handelsspanningen, meer lokale productie, meer vraag naar Europees vastgoed. En dus ook: meer winst voor CTP. Vos mikt op $1,1 miljard aan jaarlijkse huurinkomsten in 2027. Op dit moment zit hij op $770 miljoen, dus dat is ambitieus. Maar als je kijkt naar z’n trackrecord, is het niet ondenkbaar.
Tegelijk blijft hij waakzaam. Hij weet dat sectoren als de auto-industrie onder druk staan. Maar hij speelt alvast in op nieuwe markten: defensie, chipproductie, clean tech. Ook daar is vraag naar ruimte – en ook daar ligt CTP alweer op de loer met een bouwplan onder de arm.
De les? Handelsoorlog of niet – Remon Vos bouwt gewoon door
In een wereld waar grenzen strakker worden en internationale handel steeds ingewikkelder wordt, vinden bedrijven hun weg naar de plekken waar het nog wél werkt. En die plekken? Die zijn van Remon Vos.
Dus ja, invoerheffingen maken spullen duurder. Maar ze maken Remon Vos ook gewoon keihard rijker.
